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EEG 2012 für die Förderung von Solarstrom kann in Kraft treten
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Baupreise im Mai 2011 um 2,7% gegenüber Vorjahresquartal gestiegen
Der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland stieg im Mai 2011 gegenüber Februar 2011 um 2,7%. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, hatte im Februar 2011 der Preisanstieg im Jahresvergleich 2,6% betragen. Von Februar 2011 auf Mai 2011 erhöhte sich der Preisindex um 0,8%.
Die Preise für Rohbauarbeiten sowie für Ausbauarbeiten stiegen von Mai 2010 bis Mai 2011 um jeweils 2,6%. Unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es binnen Jahresfrist die höchsten Preisanstiege bei den Stahlbauarbeiten (+ 7,6%), Klempnerarbeiten (+ 5,7%), Zimmer- und Holzbauarbeiten (+ 5,0%) und bei den Gerüstarbeiten (+ 4,1%). Am geringsten stiegen die Preise für Naturwerksteinarbeiten und für Parkettarbeiten (jeweils + 1,2%). Preisrückgänge gab es unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden keine.
Für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (Mehrfamiliengebäude ohne Schönheitsreparaturen) nahmen die Preise gegenüber dem Vorjahr um 2,8% zu.
Bei den Nichtwohngebäuden erhöhten sich die Baupreisindizes gegenüber Mai 2010 für Bürogebäude um 2,7% und für gewerbliche Betriebsgebäude um 3,2%.
Im Straßenbau stiegen die Preise binnen Jahresfrist um 2,4%.
Quelle: Pressemitteilung des Statischen Bundesamtes Nr. 254 vom 7. Juli2011
01.06.2011 | Rechtsprechung
Wenn der Mieter regelmäßig erst zur Monatsmitte zahlt…
Die Beklagten sind seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Die Beklagten entrichteten die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach Abmahnungen der Klägerin im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte die Klägerin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten. Die Beklagte hat im Wege der Widerklage die Rückzahlung der von ihr bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution insoweit begehrt, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg. Die Klägerin hat die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht der Widerklage stattgegeben, die Berufung der Klägerin hat es zurückgewiesen.
Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.
Ferner hat der VIII. Zivilsenat entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 095/2011 vom 01.06.2011
07.06.2011 | Gesetzgebung
Steuerliche Anreize für energetische Wohngebäudesanierung
Die Bundesregierung will die Treibhausgasemissionen bis 2020 um 40 % und bis 2050 um mindestens 80 % senken. Insbesondere bei Gebäuden lässt sich viel Energie und CO2 einsparen. Daher beschloss die Bundesregierung steuerliche Anreize für energetische Wohngebäudesanierungen.
Der Gesetzentwurf sieht eine steuerliche Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden vor. Gefördert werden Gebäude, die vor 1995 gebaut wurden. Voraussetzung für die Förderung ist, dass mit der Sanierung der Energiebedarf des Gebäudes erheblich verringert wird. Dies ist durch eine Bescheinigung eines Sachverständigen nachzuweisen.
Steuerpflichtige sollen künftig jährlich 10% der Aufwendungen für die Sanierungsmaßnahmen über einen Zeitraum von zehn Jahren steuermindernd geltend machen können. Das gilt jedoch nur für den Fall, dass sie ihre Gebäude vermieten oder verpachten, also damit Einkünfte erzielen.
Steuerpflichtige, die das Objekt selbst nutzen, können die Aufwendungen wie Sonderausgaben in gleicher Weise geltend machen.
Das Gesetz soll am 1. Januar 2012 in Kraft treten. Es bedarf der Zustimmung des Bundesrates.
Neben den steuerlichen Anreizen ist im Energiekonzept auch eine Aufstockung der Mittel für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm vorgesehen.
Quelle: Pressemitteilung der Bundesregierung vom 06.06.2011
08.06.2011 | Rechtsprechung
Ist ein vermietetes Einfamilienwohnhaus unverkäuflich?
Die Kläger sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses, das 1953 unter staatlicher Verwaltung an die Beklagte vermietet wurde. Die Kläger sind nach dem Ende der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 in das Mietverhältnis eingetreten. Sie kündigten den Mietvertrag durch Schreiben vom 16. Juli 2007 mit der Begründung, sie beabsichtigten, das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verkaufen. Die erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen, der in absehbarer Zeit nur in unvermietetem Zustand möglich sei. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Kläger abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.
Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, kann ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist. Dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.
Der Senat hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht wird zu der von den Klägern behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei einem Verkauf im vermieteten Zustand beziehungsweise zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand und gegebenenfalls zu den von der Beklagten zu 1 geltend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 100/2011 vom 08.06.2011
13.04.2011 | Marktinformationen
Deutscher Mieterbund legt Betriebskostenspiegel für Deutschland vor
Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Anfallen aller Kosten 2 822,40 € im Jahr 2009 nur an Betriebskosten aufgebracht werden. Das ist rd. 1 Prozent mehr als noch im Abrechnungsjahr 2008.
Heizung und Warmwasser
Die Preise für Heizung und Warmwasser fielen im Abrechnungsjahr 2009 gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 7 % (Heizkosten), bzw. 11 % (Kosten für Warmwasser). Trotz geringfügig kälterer Durchschnittstemperaturen sei 2009 der Energieverbrauch um etwa 2 % zurückgegangen. Energetische Modernisierungen vieler Vermieter, aber auch sparsameres Heizverhalten der Mieterinnen und Mieter hätten hierzu ebenso beigetragen wie die Entwicklung der Energiepreise. Heizöl war 30,7 % preiswerter als 2008, und die Gaspreise lagen im Durchschnitt 1,5 % tiefer. Nur die Kosten für Fernwärme stiegen um 4 % an. Das bedeutet, je nach Energieträger mussten stark unterschiedliche Heizkosten gezahlt werden.
Das zeigt sich auch an der unterschiedlichen Preisentwicklung im Westen und Osten. Die westlichen Bundesländer – vielfach noch mit Ölheizung – profitierten von dem drastischen Preisrückgang ganz besonders. Dagegen sind in den östlichen Ländern die Preise überwiegend stabil geblieben (Gas) bzw. sogar teurer geworden (Fernwärme). Im Ergebnis liegen – anders als noch 2008 – die Kosten der Heizung in den östlichen Ländern höher als im Westen.
Kalte Betriebskosten
Die Preise der sogenannten „kalten“ Betriebskosten (kommunale Gebühren, Grundsteuer, Versicherungen und Dienstleistungen) seien „durch die Bank“ teurer geworden. Allerdings sei im Bundesdurchschnitt keine dieser Kostenpositionen sprunghaft gestiegen. Nur in einzelnen Städten und Gemeinden sei es zu deutlichen Preis-schwankungen gekommen.
Pressemitteilung des Deutschen Mieterbunds (DMB) vom 30.03.2011
Privater Bootslagerplatz im Wohngebiet grundsätzlich unzulässig
Das ist das wesentliche Ergebnis eines am 18. April 2011 bekannt gegebenen Urteils des 5. Senats des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (VGH) vom 5. April 2011 (Az. 5 S 194/10). Damit hat er der Berufung eines Nachbarn (Kläger) gegen ein klageabweisendes Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg stattgegeben und die den Eigentümern des Bootslagerplatzes (Beigeladene) von der Stadt Konstanz erteilte Baugenehmigung aufgehoben.
Die Beigeladenen sind Eigentümer eines Wohnhausgrundstücks in Konstanz, für das kein Bebauungsplan besteht. Sie errichteten 1988 im nordwestlichen Teil ihres Grundstücks einen 3 m x 9 m großen, mit Pflastersteinen befestigten Platz zur zeitweisen, nicht gewerblichen Lagerung ihres fast 9 m langen privaten Segelboots im Winterhalbjahr. Der im Jahr 2004 zugezogene Kläger berief sich gegenüber der Stadt darauf, der Bootslagerplatz widerspreche der durch Wohnnutzung geprägten Art des Baugebiets, so dass er als Eigentümer eines Grundstücks in diesem Gebiet ein Abwehrrecht in Gestalt des so genannten “Gebietserhaltungsanspruchs“ habe. Die Stadt schloss sich dem nicht an und erteilte den Beigeladenen im Dezember 2008 nachträglich eine Baugenehmigung für den Bootslagerplatz. Die dagegen erhobene Anfechtungsklage des Klägers wies das Verwaltungsgericht Freiburg nach Einnahme eines Augenscheins ab. Die nähere Umgebung entspreche keiner Gebietsart der Baunutzungsverordnung, weshalb dem Kläger kein Abwehrrecht zustehe; unabhängig davon sei der Bootslagerplatz ein nach der Baunutzungsverordnung zulässiger Stellplatz. Dem ist der VGH nach eigener Einnahme eines Augenscheins nicht gefolgt.
Nach Auffassung des VGH entspricht die Eigenart der näheren Umgebung des Grundstücks der Beigeladenen einem allgemeinen oder sogar einem reinen Wohngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung. In einem solchen Gebiet sei ein privater Bootslagerplatz grundsätzlich unzulässig. Er sei für das “Wohnen“ als Hauptnutzung ersichtlich nicht erforderlich. Auch handele es sich nicht um einen Stellplatz, da darunter nur Flächen zum Abstellen von Kraftfahrzeugen und deren Anhängern zu verstehen seien. Schließlich sei der Bootslagerplatz auch keine in einem allgemeinen oder reinen Wohngebiet zulässige untergeordnete Nebenanlage. Dem Kläger stehe als Eigentümer eines Nachbargrundstücks in einem solchen Baugebiet daher grundsätzlich ein Abwehrrecht in Gestalt des “Gebietserhaltungsanspruchs“ zu. Anhaltspunkte für einen möglichen Anspruch der Beigeladenen auf Befreiung von der Gebietsart seien nicht ersichtlich. Schließlich habe der Kläger sein Abwehrecht auch nicht dadurch verwirkt, dass er den zunächst ohne Baugenehmigung angelegten Lageplatz drei bis vier Jahre hingenommen habe.
Quelle: Pressemitteilung des VGH Baden-Württemberg vom 18.04.2011
Bemessung der Grunderwerbsteuer nach Grundbesitzwerten verfassungswidrig?
Die Grunderwerbsteuer wird nach einem einheitlichen Steuersatz für sämtliche Erwerbsvorgänge erhoben. Im Regelfall bestimmt sich die Bemessungsgrundlage gemäß § 8 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) nach dem Wert der Gegenleistung (Kaufpreis). In den Ausnahmefällen des § 8 Abs. 2 des GrEStG, zu denen u.a. die praktisch bedeutsamen Grundstücksübergänge aufgrund von Umwandlungen sowie Anteilsvereinigungen und -übertragungen gehören, bestimmt sich die Bemessungsgrundlage nach den Grundbesitzwerten. Diese werden nach §§ 138 ff. des Bewertungsgesetzes (BewG) gesondert ermittelt. Das BVerfG hatte diese Bewertungsvorschriften im Jahr 2006 für die Erbschaft- und Schenkungsteuer als verfassungswidrig beanstandet, weil sie zu zufälligen und willkürlichen Bewertungsergebnissen führten. Diesen verfassungswidrigen Zustand hat der Gesetzgeber ab 2007 für die Erbschaft- und Schenkungsteuer beseitigt und durch neue Bewertungsregeln ersetzt, hierauf aber für die Grunderwerbsteuer verzichtet.
Im Streitfall hatte die Klägerin, eine US-amerikanische Gesellschaft, alle Anteile an einer deutschen GmbH erworben, zu deren Vermögen in Deutschland gelegene Grundstücke gehörten. Für diese Anteilsübertragung (§ 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG) wurde gegenüber der Klägerin Grunderwerbsteuer auf der Grundlage der für die Grundstücke der GmbH festgestellten Grundbesitzwerte festgesetzt. Die Klage hatte keinen Erfolg.
Nach Auffassung des BFH ist die weitere Anwendung der §§ 138 ff. BewG für die Grunderwerbsteuer verfassungswidrig, weil sie aufgrund des einheitlichen Steuersatzes der Grunderwerbsteuer zu willkürlichen und zufälligen Besteuerungsergebnissen führten und daher mit dem Gleichheitssatz unvereinbar seien.
BFH, Beschluss vom 02.03.11 – II R 23/10
Quelle: Pressemitteilung Nr. 34 des Bundesfinanzhofes vom 20. April 2011
Vermieter können aufatmen!
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Görlitz. Im Januar 2007 kündigte die Klägerin schriftlich den Einbau von Wasserzählern und eine darauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Die Beklagten teilten der Klägerin daraufhin mit, dass der Einbau erst dann geduldet werde, wenn die Klägerin einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche zahle. Dieser Forderung kam die Klägerin nach, erklärte jedoch, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele, weswegen die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen werde. Nach Einbau des Wasserzählers legte die Klägerin die Gesamtkosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB um, woraus sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 € zahlten die Beklagten 24 Monate nicht.
Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 31,68 € nebst Zinsen und Erstattung von Rechtsanwaltskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen darf. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 052/2011 vom 30.03.2011
05.04.2011 | Informationen
Thüringen hebt Grunderwerbsteuer an
Nachdem am 1. Januar 2011 gleich vier Bundesländer (Brandenburg, Bremen, Niedersachsen und Saarland) die Grunderwerbsteuer erhöht haben (siehe unsere Nachricht vom 29.12.2010) und auch Nordrhein-Westfalen eine Anhebung von derzeit 3,5 % auf 5 % prüft (siehe unsere Nachricht vom 4.3.2011), hat nun auch Thüringen eine Anhebung von 3,5 % auf 5 % beschlossen.Das Thüringer Gesetz tritt voraussichtlich am 7. April 2011, am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt, in Kraft. Der neue Steuersatz ist auf Rechtsvorgänge anzuwenden, die ab dem Tag des Inkrafttretens des Thüringer Gesetzes – also voraussichtlich ab dem 7. April 2011 – verwirklicht werden.
06.04.2011 | Informationen
BMVBS warnt vor zu scharfen Regeln für Gebäudedämmung
Der Parlamentarische Bau-Staatssekretär Jan Mücke (FDP), sagte der Bild-Zeitung: “Wir müssen aufpassen, dass Mieter und Häuslebauer finanziell nicht überfordert werden.”Eine Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) um 30 Prozent für bestehende Gebäude sei technisch ohnehin sehr schwierig und müsste finanziell vom Staat unterstützt werden.
Mücke reagierte auf Überlegungen aus dem Hause des Umweltministers Norbert Röttgen. Sie sollen eine Verschärfung der für 2012 geplanten neuen Energieeinsparverordnung und damit Vorgaben für eine stärkere Dämmung zugiger Häuser vorsehen.
Angesichts des angestrebten schnelleren Atomausstiegs sieht die Regierung das Energiesparen in Gebäuden als Schlüsselprojekt für die Energiewende an. Möglicherweise will die Regierung ihr Gebäudesanierungsprogramm, das unter anderem zinsgünstige Kredite vorsieht, von derzeit maximal 950 Millionen Euro deutlich aufstocken.
Bei jedem 10. Wohnhaus rechnen sich Abriss und Neubau
Mehr als jedes zehnte Wohnhaus in Deutschland ist nicht mehr wirtschaftlich zu sanieren. Ein Abriss und der anschließende Neubau kommen häufig günstiger als Umbau und Vollmodernisierung.
Das ist das Ergebnis einer bundesweiten Studie, die die Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ diese Woche in Berlin vorgestellt hat. In dem Bündnis sind Verbände der Bau- und Immobilienbranche sowie die IG BAU und der Deutsche Mieterbund zusammengeschlossen.
Die Untersuchung gibt Auskunft über die Bausubstanz von nahezu 36,2 Millionen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in kleineren Mehrfamilienhäusern. Kriterien des bundesweiten „Gebäude-Checks“ waren insbesondere flexible Grundrisse sowie die Barrierefreiheit – und damit die Frage, wie alters- und familiengerecht Wohnungen sind. Ebenso der Energieverbrauch. Die Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2011 – Modernisierung oder Bestandsersatz“ wurde von der Kieler „Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen“ (ARGE) durchgeführt.
In ihrer Studie stellt die ARGE der Altbausubstanz in Deutschland auch ein „Energie-Zeugnis“ aus: Jede sechste Wohnung, die bis Ende der 70er-Jahre gebaut wurde, ist weitgehend energetisch saniert. Lediglich vier Prozent der alten Wohngebäude sind in punkto Energiesparen noch gar nicht modernisiert.
Daher seien die Wohnungsbestände wesentlich besser als ihr Ruf, betont der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW): „Allen Unkenrufen zum Trotz wurden in den letzten Jahren in den meisten Beständen bereits wichtige Teilsanierungen vorgenommen. Weitere Energie-Effizienz-Maßnahmen sind dadurch mit weitaus höherem Aufwand verbunden, der sich nicht allein aus der Energiekosten-Einsparung refinanzieren lässt“, sagt BFW-Präsident Walter Rasch.
„In keinem Bereich lässt sich so viel Energie einsparen, nirgendwo lassen sich Fördergelder so effizient einsetzen wie bei Wohngebäuden“, so der Bundesvorsitzende der IG Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU), Klaus Wiesehügel. Die KfW-Mittel für die energetische Gebäudesanierung lohnten sich deshalb für das Klima und die Konjunktur. „Wegen der Folgeinvestition rechnen sie sich wirtschaftlich. Neben verbesserten steuerlichen Anreizen für den Wohnungsbau ist es daher notwendig, die Fördergelder zu erhöhen und zu verstetigen“, sagt Wiesehügel.
Neben der energetischen Gebäudesanierung stehen Seniorenwohnungen im Fokus der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“. Bis zum Jahr 2025 brauche Deutschland knapp zwei Millionen altersgerechte Wohnungen – lediglich ein Bruchteil davon sei bislang gebaut, sagt Lukas Siebenkotten.
Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) warnt vor einer „Grauen Wohnungsnot“: „Wir brauchen barrierearme Wohnungen, die es Menschen bis ins hohe Alter ermöglichen, in den eigenen vier Wänden zu leben“, so Siebenkotten. Es dürfe in Zukunft nicht so sein, dass ältere Menschen nur allein deshalb ins Pflegeheim gehen müssten, weil eine ambulante Betreuung wegen der Ausstattung der eigenen Wohnung nicht mehr möglich sei. Siebenkotten: „Das dürfen und können wir uns nicht leisten.“
Die Wohnungsbaupolitik der Bundesregierung sei immer auch ein „Sozial-Barometer“, sagt der Präsident vom Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), Stefan Thurn. „Wohnungsbau in Deutschland war immer ein soziales Gut. Wir brauchen – neben seniorengerechten Wohnungen – deutlich mehr kostengünstigen Wohnraum in guter Qualität. Und das insbesondere auch für Singles und junge Familien, damit sie da wohnen können, wo sie wohnen wollen und wegen der Arbeit wohnen müssen“, so Thurn.
In Deutschland müssten jährlich rund 250.000 Wohnungen neu gebaut werden, sagt Hans Georg Leuck. Der Vorsitzende der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) kritisiert, dass der Wohnungsneubau seit Jahren unter dem tatsächlich benötigten Bedarf liege. Von der Politik ebenfalls stiefmütterlich behandelt: der Ersatzneubau. Es sei falsch, die KfW-Förderprogramme ausschließlich auf das energetische oder altersgerechte Sanieren auszurichten. „Wer abreißt und neu baut, hat die Chance, eine verbesserte Wärmedämmung und Schallschutz sowie eine ideale Raumaufteilung zu bekommen“, sagt Hans Georg Leuck.
Der Präsident vom Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB), Hans-Hartwig Loewenstein, fordert, den Bestandsersatz dringend mit in die staatliche Förderung aufzunehmen. Die Sanierung eines Mietshauses aus den 50er-Jahren liege – je nach Aufwand – zwischen 990 und 1.475 Euro pro Quadratmeter. „Für den Abriss und den anschließenden Neubau muss man dagegen lediglich mit Kosten von 1.000 bis 1.465 Euro je Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Unter diesen Vorzeichen macht das Sanieren wenig Sinn“, so Loewenstein.
Zur Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“ gehören der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), der Deutsche Mieterbund (DMB), die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB).
Weitere Informationen – auch eine Kurz- und Langfassung der ARGE-Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2011 – Modernisierung oder Bestandsersatz“ finden Sie unter: www.impulse-fuer-den-wohnungsbau.de
Quelle: Pressemitteilung der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) vom 23. März 2011
Baupreise im Februar 2011 um 2,6% gegenüber Vorjahresquartal gestiegen
Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamts stieg der auf Basis 2005 für Deutschland berechnete Baupreisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im Februar 2011 gegenüber dem Vorjahresmonat um 2,6%.
Der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland stieg im Februar 2011 gegenüber Februar 2010 um 2,6%. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, hatte im November 2010 der Preisanstieg im Jahresvergleich 1,6% betragen. Von November 2010 auf Februar 2011 erhöhte sich der Preisindex um 1,1%.
Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen von Februar 2010 bis Februar 2011 um 2,9%, für Ausbauarbeiten erhöhten sie sich um 2,4%. Unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es binnen Jahresfrist die höchsten Preisanstiege bei den Stahlbauarbeiten (+ 7,2%), Klempnerarbeiten (+ 5,2%), Zimmer- und Holzbauarbeiten (+ 4,4%) und bei den Betonarbeiten (+ 3,8%). Am geringsten stiegen die Preise für Naturwerksteinarbeiten (+ 0,7%), für Parkettarbeiten sowie für Maler- und Lackierarbeiten (jeweils + 0,8%). Preisrückgänge gab es unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden keine.
Für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (Mehrfamiliengebäude ohne Schönheitsreparaturen) nahmen die Preise gegenüber dem Vorjahr um 2,5% zu.
Bei den Nichtwohngebäuden erhöhten sich die Baupreisindizes gegenüber Februar 2010 für Bürogebäude um 2,6% und für gewerbliche Betriebsgebäude um 3,1%.
Im Straßenbau stiegen die Preise binnen Jahresfrist um 1,6%.
Quelle: Pressemitteilung des Statischen Bundesamtes Nr. 139 vom 8. April 2011
Vermieter können aufatmen!
Erfolgt nach einer durchgeführten Modernisierung eine Renovierung, so ist auch diese nach Ansicht des Bundesgerichtshofes von der Mietpartei zu bezahlen.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Görlitz. Im Januar 2007 kündigte die Klägerin schriftlich den Einbau von Wasserzählern und eine darauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Die Beklagten teilten der Klägerin daraufhin mit, dass der Einbau erst dann geduldet werde, wenn die Klägerin einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche zahle. Dieser Forderung kam die Klägerin nach, erklärte jedoch, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele, weswegen die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen werde. Nach Einbau des Wasserzählers legte die Klägerin die Gesamtkosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB um, woraus sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 € zahlten die Beklagten 24 Monate nicht.
Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 31,68 € nebst Zinsen und Erstattung von Rechtsanwaltskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen darf. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.
Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes Nr. 052/2011 vom 30.03.2011
24.08.2010 | Informationen
Röttgen will Sanierungspflicht für bestehende Gebäude
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Bislang bestehen zwar strenge Energiesparvorschriften für Neubauten, Bestandsgebäude aber müssen nur nachgerüstet werden, wenn ohnehin Sanierungen anstehen. Außerdem sind eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ganz von Nachrüstpflichten ausgenommen (solange kein Eigentümerwechsel stattfindet). Damit will Röttgen Schluss machen. |
Um die Energieeffizienz in der Industrie zu steigern, will Röttgen Energiemanagementsysteme einführen. Sie sollen Unternehmen Wege zu einem effizienteren Energieeinsatz aufzeigen. Künftig sollen nach Röttgens Vorstellungen nur solche Unternehmen Energiesteuervergünstigungen in Anspruch nehmen dürfen, die nachweisen, dass sie Energiemanagementsysteme eingeführt haben.*
In welchem Umfang die Forderungen an die Sanierung des Gebäudesbestands umgesetzt werden, wird sicherlich die nächste Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) oder des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) zeigen. Dort sind die bisherigen Anforderungen an den Gebäudebestand formuliert. Eine umfangreiche Sanierungspflicht der bestehenden Gebäude, insbesondere im eigengenutzen Ein- und Zweifamilienhausbereich, ohne den Bezug zu “sowieso” geplanten Maßnahmen (Außenputzerneuerung, Erneuerung des Heizkessels etc.) läßt sich sicherlich nicht ohne Weiteres umsetzen.
Grundsteuer 2009 bundesdurchschnittlich gestiegen
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Wie das Statistische Bundesamt (DESTATIS) mitteilt, lag im Jahr 2009 der durchschnittliche Hebesatz aller Gemeinden in Deutschland für die Gewerbesteuer bei 387% und damit nur minimal niedriger als im Vorjahr (388%). Bei den durchschnittlichen Gewerbesteuerhebesätzen in den Bundesländern ergaben sich gegenüber dem Vorjahr Veränderungen zwischen einer Abnahme von 7 Prozentpunkten für Hessen und einer Zunahme von 16 Prozentpunkten für Sachsen-Anhalt. Die durch die Gemeinden festgesetzten Hebesätze zur Gewerbesteuer sowie zur Grundsteuer A und B entscheiden maßgeblich über die Höhe der Realsteuereinnahmen in den Gemeinden. Das Gewerbesteueraufkommen in Deutschland betrug im Jahr 2009 rund 32,4 Milliarden Euro; es ist damit gegenüber 2008 um 21,0% gesunken. Nur einstellige prozentuale Rückgänge gegenüber dem Vorjahr hatten Mecklenburg-Vorpommern (– 3,5%) und Brandenburg (– 9,8%) verzeichnet. Alle anderen Bundesländer mussten zweistellige prozentuale Rückgänge beim Gewerbesteueraufkommen hinnehmen, im Saarland wurde mit – 27,4% der größte Einbruch ermittelt. Bei der Grundsteuer A, die bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft erhoben wird, lag der Hebesatz im Jahr 2009 bei durchschnittlich 297% und damit einen Prozentpunkt über dem Wert von 2008. Das Aufkommen der Grundsteuer A betrug 2009 insgesamt 0,4 Milliarden Euro, dies entspricht fast genau dem Wert des Vorjahres. Durchschnittliche Hebesätze der Realsteuern nach Ländern 2009 [in %]: |
| Land | Grundsteuer A (Hebesatz 2009) | Veränd. z. VJ. | Grundsteuer B (Hebesatz 2009) | Veränd. z. VJ. | Gewerbesteuer (Hebesatz 2009) | Veränd. z. VJ. |
| Baden-Württemberg | 340 | 1 | 354 | -1 | 360 | 5 |
| Bayern | 335 | 0 | 369 | 1 | 364 | -3 |
| Berlin | 150 | 0 | 810 | 0 | 410 | 0 |
| Brandenburg | 265 | 2 | 377 | 2 | 321 | 2 |
| Bremen | 247 | 0 | 572 | 0 | 434 | -2 |
| Hamburg | 225 | 0 | 540 | 0 | 470 | 0 |
| Hessen | 276 | 2 | 329 | 0 | 386 | -7 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 249 | 1 | 359 | 5 | 344 | 5 |
| Niedersachsen | 344 | 2 | 382 | 1 | 374 | -4 |
| Nordrhein-Westfalen | 220 | -0 | 435 | -0 | 434 | 0 |
| Rheinland-Pfalz | 285 | 0 | 337 | -1 | 367 | -0 |
| Saarland | 248 | 0 | 337 | 1 | 409 | 2 |
| Sachsen | 299 | 0 | 448 | -1 | 411 | 0 |
| Sachsen-Anhalt | 293 | 0 | 378 | 0 | 348 | 16 |
| Schleswig-Holstein | 277 | -1 | 327 | 4 | 337 | -3 |
| Thüringen | 237 | 0 | 335 | -0 | 341 | -3 |
| Deutschland | 297 | 1 | 401 | 1 | 387 | -0 |
Quelle: Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts Nr.298 vom 26.08.2010
24.08.2010 | Rechtsprechung
Verlängerung der Spekulationsfrist bei Grundstücksveräußerungen teilweise verfassungswidrig
Rechtlicher Hintergrund:
Die Gewinne aus privaten Grundstücksveräußerungsgeschäften unterlagen nach der bis zum 31. Dezember 1998 geltenden Rechtslage der Einkommensteuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zwei Jahre betrug (sog. Spekulationsgeschäfte). Diese Veräußerungsfrist wurde durch das am 31. März 1999 verkündete Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 ab dem Veranlagungszeitraum 1999 auf zehn Jahre verlängert.
Hintergrund der Klageverfahren:
Die Kläger der drei Ausgangsverfahren veräußerten ihre in den Jahren 1990 bzw. 1991 erworbenen Grundstücke nach Ablauf der alten, aber innerhalb der neuen Veräußerungsfrist im Jahr 1999, wobei die zugrundeliegenden Verträge teilweise bereits vor der Verkündung des neuen Rechts (am 26. Februar bzw. 16. März 1999) geschlossen wurden, teilweise aber auch erst danach (am 22. April 1999). Das Finanzamt wandte in allen Fällen die neue Veräußerungsfrist an und rechnete die Veräußerungsgewinne dem zu versteuernden Einkommen zu.
Aus dem Beschluss:
Soweit die früher geltende zweijährige Spekulationsfrist im Zeitpunkt der Verkündung noch nicht abgelaufen war, begegnet ihre Verlängerung keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Das gleiche gilt, soweit die alte Frist zwar bereits abgelaufen war, sich der Zugriff aber auf die erst nach der Verkündung der Neuregelung eintretenden Wertsteigerungen beschränkt. Zwar kann die Entscheidung für den Erwerb eines Grundstücks im einzelnen Fall maßgeblich von der Erwartung bestimmt sein, einen etwaigen Veräußerungsgewinn nach Ablauf von zwei Jahren steuerfrei realisieren zu können. Die bloße Möglichkeit, Gewinne später steuerfrei vereinnahmen zu können, begründet aber keine (vertrauens-)rechtlich geschützte Position. Mit Wertsteigerungen kann im Zeitpunkt des Erwerbs nicht sicher gerechnet werden, so dass auch die Enttäuschung der Hoffnung auf künftige steuerfreie Vermögenszuwächse nicht als Beeinträchtigung greifbarer Vermögenswerte zu werten ist.
Die Anwendung der verlängerten Spekulationsfrist verstößt aber gegen die verfassungsrechtlichen Grundsätze des Vertrauensschutzes und ist nichtig, soweit ein im Zeitpunkt der Verkündung bereits eingetretener Wertzuwachs der Besteuerung unterworfen wird, der nach der zuvor geltenden Rechtslage bereits steuerfrei realisiert worden ist oder zumindest bis zur Verkündung steuerfrei hätte realisiert werden können, weil die alte Spekulationsfrist bereits abgelaufen war. Insoweit war bereits eine konkret verfestigte Vermögensposition entstanden, die durch die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist nachträglich entwertet wird. Diese führt zudem zu einer Ungleichbehandlung, die unter dem Gesichtspunkt der Lastengleichheit einer erhöhten Rechtfertigung bedarf, wenn die alte Frist – wie in den Ausgangsverfahren – bereits bis zum Ende des Jahres 1998 abgelaufen war. Denn bei denjenigen Steuerpflichtigen, die ihr Grundstück noch im Jahr 1998 veräußerten, bleiben die bis dahin erzielten Wertsteigerungen steuerfrei.
Hinreichend gewichtige Gründe, die geeignet sind, die nachträgliche einkommensteuerrechtliche Belastung bereits entstandener, steuerfrei erworbener Wertzuwächse zu rechtfertigen, bestehen nicht.
Die zehnjährige Veräußerungsfrist als solche ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die unterschiedliche einkommensteuerrechtliche Erfassung von Wertsteigerungen im Vermögen des Steuerpflichtigen ist mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar. Sie ist die systematische und insofern folgerichtige Konsequenz aus dem historisch gewachsenen Dualismus der Einkunftsarten und liegt innerhalb des Gestaltungsspielraums, der dem Gesetzgeber bei der Erschließung von Steuerquellen zukommt. Es verstößt ferner nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz, dass Gewinne aus Grundstücksveräußerungen nicht dem für außerordentliche Einkünfte geltenden ermäßigten Tarif nach § 34 EStG unterliegen. Der Tarifermäßigung für Gewinne aus der Veräußerung eines Betriebs, Teilbetriebs oder Mitunternehmeranteils liegt zugrunde, dass die Erwerbstätigkeit beendet ist und die in einem gesamten Wirtschaftsleben angesammelten stillen Reserven einmalig realisiert werden. Die Grundstücksveräußerung betrifft dagegen nur einen einzelnen Vermögensgegenstand und erfasst nach der Neuregelung nur solche stille Reserven, die über einen Zeitraum von maximal zehn Jahren angefallen sind. Schließlich ist es aus Gründen der Klarheit und Handhabbarkeit des Rechts sowie aus währungspolitischen Erwägungen verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wie das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden hat, dass das Einkommensteuerrecht vom Nominalwertprinzip ausgeht, bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns also die zwischenzeitliche Geldentwertung unberücksichtigt bleibt.
Quelle: Pressemitteilung des Bundesverfassungsgerichts Nr. 64/2010 vom 19. August 2010